Rentabilidad de comprar para alquilar en 2026: cómo hacer bien las cuentas
Idealista sitúa la rentabilidad bruta en el 6,5 %, a la baja. Por qué ese dato no es tu rentabilidad real y cómo calcularla con un ejemplo paso a paso.
1 min de lectura
Datos y hechos referidos a: Julio 2026.
Según idealista, la rentabilidad bruta de comprar vivienda para alquilar bajó en España del 7,2 % al 6,5 % en un año, y en Madrid capital se situó en torno al 5,9 %. Otros portales dan cifras muy distintas, porque usan otras muestras y otros cálculos.
Bruta no es neta
La rentabilidad bruta divide la renta anual pedida entre el precio pedido. No incluye impuestos de compra, reforma, comunidad, IBI, seguros, periodos vacíos ni fiscalidad. Lo que queda en tu bolsillo es menos.
Un ejemplo
Piso de 300.000 € alquilado en 1.400 € al mes, es decir, 16.800 € al año:
- Bruta: 16.800 / 300.000 = 5,6 %.
- Inversión real con ITP al 6 % y otros gastos: unos 322.000 €.
- Comunidad, IBI, seguro y mantenimiento: unos 3.000 €.
- Neta antes de impuestos: 13.800 / 322.000 = 4,3 %.
Son cifras ilustrativas: pon las tuyas.
Qué añadir a tus cuentas
- Meses sin inquilino.
- La financiación, si tienes hipoteca.
- El IRPF sobre el rendimiento.
- Límites de renta si la zona está declarada tensionada.
- Lo que pueda ocurrir con el precio de la vivienda, sin darlo por hecho.
La conclusión práctica
Una rentabilidad menor en una ciudad grande puede ser razonable para algunos inversores, y una mayor puede esconder más riesgo. Lo importante es comparar con la misma fórmula y con datos reales de cada inmueble.
