Plusvalía municipal en 2026: los dos métodos de cálculo
Cómo se calcula la plusvalía municipal al vender una vivienda: método objetivo y real, casos sin ganancia y qué pasa con los coeficientes de 2026.
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Datos y hechos referidos a: Febrero 2026.
La plusvalía municipal grava el aumento de valor del suelo urbano cuando se transmite un inmueble. Normalmente la paga quien vende, y la cobra el ayuntamiento.
Por qué hay dos métodos
La sentencia 182/2021 del Tribunal Constitucional anuló el sistema obligatorio anterior. Tras el Real Decreto-ley 26/2021, puedes elegir el que te resulte más favorable.
- Objetivo: valor catastral del suelo multiplicado por un coeficiente según los años de propiedad.
- Real: diferencia entre los valores de compra y de venta, en la proporción que corresponde al suelo.
Si no has ganado
Si puedes acreditar que el terreno no ha aumentado de valor, no hay que pagar el impuesto. Guarda las escrituras de compra y de venta.
Los coeficientes de 2026
A finales de 2025 se publicó una actualización, pero el Real Decreto-ley 16/2025 no se convalidó. El Boletín de la Comunidad de Madrid recoge que aquella actualización quedó sin efecto. Comprueba con tu ayuntamiento cuáles aplica.
Consejo práctico
- Calcula con ambos métodos antes de presentar la autoliquidación.
- Consulta la ordenanza: cada ayuntamiento fija su tipo.
- Atención al plazo: es de 30 días hábiles en las ventas.
- Este impuesto es distinto del IRPF por la venta.
