Contrato de arras: penitenciales, confirmatorias y qué pasa si alguien se echa atrás
Qué diferencia las arras penitenciales de las confirmatorias, qué dice el artículo 1454 del Código Civil y qué debes revisar antes de firmar la señal.
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El contrato de arras suele firmarse entre el acuerdo de precio y la escritura. El comprador entrega una señal, y ambas partes fijan condiciones y fecha. Lo importante es cómo se llaman esas arras, porque las consecuencias son muy distintas.
Arras penitenciales
Están reguladas en el artículo 1454 del Código Civil y permiten desistir: si se echa atrás quien compra, pierde la señal; si lo hace quien vende, la devuelve duplicada. Para que funcionen así, conviene decirlo expresamente en el contrato y citar el artículo.
Arras confirmatorias
Son una parte del pago y refuerzan el compromiso, sin dar derecho a desistir libremente. Ante un incumplimiento, la otra parte puede exigir el cumplimiento o la resolución, con la indemnización que proceda.
Si el contrato es ambiguo
Según la doctrina del Tribunal Supremo que recogen varios análisis, ante la duda se tiende a considerarlas confirmatorias. Un texto genérico puede dejarte sin la salida que creías tener.
Qué revisar antes de firmar
- Tipo de arras, con la mención expresa al artículo 1454 si son penitenciales.
- Identificación de la vivienda y referencia catastral.
- Precio y fecha límite de la escritura.
- Cargas y quién las cancela.
- Reparto de gastos y derramas pendientes.
- Qué ocurre si no se concede la hipoteca: sin cláusula expresa, puedes perder la señal.
La ley no fija un importe: lo acuerdan las partes. Es habitual que el contrato lo revise un abogado, sobre todo si dependes de financiación.
